今年年初以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨于常態(tài)化，融資窗口收緊、房貸制度改革等調(diào)控手段相繼推出，加之近期“金九銀十”樓市反響平淡，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，四季度市場(chǎng)規(guī)模調(diào)整幅度將在供需拉鋸狀態(tài)下略有擴(kuò)大，房?jī)r(jià)漲幅也有望進(jìn)一步回落。

1、樓市“金九銀十”褪色

2019年三季度，房地產(chǎn)供給側(cè)改革取得關(guān)鍵性進(jìn)展。期內(nèi)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市在法律層面及稅收機(jī)制層面得到確認(rèn)、國(guó)有建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)配置通道進(jìn)一步打開。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的政策基調(diào)體現(xiàn)為：不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，著力防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

在此影響下，三季度重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模同比有所調(diào)整，價(jià)格環(huán)比漲幅穩(wěn)定在低位區(qū)間;土地市場(chǎng)推地節(jié)奏放緩帶動(dòng)成交規(guī)模有所回落，宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比下跌，土地流拍率回升，平均溢價(jià)率走低，土地競(jìng)拍熱度明顯減弱。

事實(shí)上，今年以來各季度重點(diǎn)城市新房成交面積同比均有所回落，尤其是樓市“金九”成色明顯不足。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度50個(gè)代表城市商品住宅月均成交規(guī)模降至2015年同期水平。

中指院市場(chǎng)調(diào)研部相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，三季度以來，政策環(huán)境趨嚴(yán)，購房者觀望情緒濃厚，疊加今年3、4月一二線市場(chǎng)銷售端的回暖導(dǎo)致需求后續(xù)釋放動(dòng)力不足，市場(chǎng)調(diào)整壓力有所加大，三季度50個(gè)代表城市商品住宅月均成交規(guī)模同比下降1.8%，降幅較二季度小幅擴(kuò)大，8-9月重點(diǎn)城市成交規(guī)模同環(huán)比均下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月中國(guó)商品房銷售面積達(dá)到119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)1.1%，辦公樓銷售面積下降11.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降13.7%。

據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，2019年1-9月中國(guó)商品房銷售額達(dá)到111491億元，增長(zhǎng)7.1%，增速加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.3%，辦公樓銷售額下降11.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降13.0%。

具體從不同級(jí)別城市來看，今年三季度，一線、三線代表城市成交規(guī)模同比均下降。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交面積為57萬平方米，三季度以來市場(chǎng)有所調(diào)整，月均成交面積為58萬平方米，同比下降8.1%。二線代表城市三季度月均成交面積約89萬平方米，同比增長(zhǎng)0.3%，整體成交規(guī)模趨于穩(wěn)定。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右，同比下降約6%。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年3-4月市場(chǎng)呈現(xiàn)短暫回升，一二線市場(chǎng)前期壓抑的需求明顯釋放，5月以來需求入市節(jié)奏放緩，加之進(jìn)入三季度以來，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融領(lǐng)域密集發(fā)聲，對(duì)購房者和企業(yè)信貸監(jiān)管均強(qiáng)化，市場(chǎng)調(diào)整壓力有所加大，三季度重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降，且降幅較二季度有所擴(kuò)大。

結(jié)合十月份以來近兩周住宅市場(chǎng)的成交行情，有業(yè)內(nèi)分析人士表示，9月份的數(shù)據(jù)已表明，主要城市的新房與二手房成交量出現(xiàn)下降。調(diào)控政策的嚴(yán)格管控下，“金九銀十”不再是地產(chǎn)營(yíng)銷的“靈丹妙藥”。

2、金融監(jiān)管政策仍將從嚴(yán)從穩(wěn)

近日，包括南京六合區(qū)、天津、三亞以及北京燕郊等地均傳出房產(chǎn)限購放松的消息。對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這進(jìn)一步說明當(dāng)前一些城市尤其是郊區(qū)市場(chǎng)限購政策松綁的導(dǎo)向，也是因城施策的重要體現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，南京此次放松尤其有積極的信號(hào)意義。第一，第四季度需要積極降價(jià)促銷，尤其是去庫存的壓力開始增大，房企需要在這個(gè)時(shí)候積極進(jìn)行項(xiàng)目銷售，各地略有松綁也有助于實(shí)現(xiàn)成交量的活躍。第二，放松也是需要有條件的，當(dāng)前放松是要針對(duì)特定群體和特定區(qū)域進(jìn)行，這也有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍，同時(shí)也防范房?jī)r(jià)過快上漲。第三，不排除后續(xù)各地若是出現(xiàn)庫存壓力和銷售壓力，也會(huì)有適當(dāng)松綁的可能。

今年以來，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)頻繁、分化加劇，一城一行情、一月一行情，尤其是當(dāng)前樓市、地市成交明顯下滑，部分城市庫存風(fēng)險(xiǎn)再次浮出水面，且有加劇趨勢(shì);部分城市市場(chǎng)依然高歌猛進(jìn)、部分項(xiàng)目仍能開盤日光，供不應(yīng)求矛盾依然突出。

“在這樣的市場(chǎng)背景下，預(yù)計(jì)四季度各城市仍將延續(xù)有收有放的精細(xì)化調(diào)控，并強(qiáng)化執(zhí)行。”克而瑞地產(chǎn)研究中心一位分析人士指出，當(dāng)前“因城施策”正在不斷強(qiáng)化。

綜合來看，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策往往選擇進(jìn)一步升級(jí)，例如：蘇州再度升級(jí)調(diào)控，非戶籍家庭在蘇州市區(qū)、昆山、太倉購買首套房，3年內(nèi)需連續(xù)繳納2年及以上社保，新房、二手房限售區(qū)域皆擴(kuò)容至蘇州市區(qū)范圍。因近期房?jī)r(jià)大幅上漲，大連、洛陽同樣出臺(tái)了收緊性質(zhì)的“限價(jià)令”。

不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)信貸政策將適度收緊，且恐將執(zhí)行窗口指導(dǎo)。2019年三季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)金融管控明顯收緊。上述克而瑞分析人士表示，“一方面，房企融資收緊常態(tài)化，且有愈演愈烈之勢(shì)。銀行、信托、海外債等多種融資工具全面收緊，嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng);另一方面，居民房貸業(yè)務(wù)大幅縮量，短期房貸利率大概率將繼續(xù)向上調(diào)整。當(dāng)然，不同城市將呈現(xiàn)差異化的住房信貸政策，那些房?jī)r(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市，房貸利率上浮比例理應(yīng)更高。”

展望2019年四季度，中指院方面也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)管理政策仍將立足“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”進(jìn)行構(gòu)建。其中，今年以來調(diào)控過程中的金融政策將貫穿始終，并且在四季度仍然會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持，金融監(jiān)管政策基調(diào)仍從嚴(yán)從穩(wěn)并逐步由中央下沉到地方。

3、房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步回落

中指院方面分析認(rèn)為，近期多種貨幣政策工具持續(xù)發(fā)力，在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)進(jìn)一步打通貨幣傳導(dǎo)機(jī)制。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融領(lǐng)域多次發(fā)聲，在推進(jìn)寬信用政策之時(shí)，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，企業(yè)內(nèi)外融資渠道均收緊，房企資金面壓力明顯加大。

基于此，在行業(yè)金融監(jiān)管強(qiáng)化、融資渠道收窄、銷售回款支撐度不足等背景下，四季度房企資金壓力將進(jìn)一步凸顯，進(jìn)而影響房企投資開工積極性，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積增速將延續(xù)放緩趨勢(shì)。

從價(jià)格端來看，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，今年以來百城住宅價(jià)格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，各季度累計(jì)漲幅較去年同期均有所收窄。中指院方面分析預(yù)測(cè)，“但考慮到近期房企的積極營(yíng)銷勢(shì)頭，四季度房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步回落。”

具體而言，今年以來受高價(jià)地項(xiàng)目集中入市等推動(dòng)的結(jié)構(gòu)性因素影響，商品房銷售價(jià)格仍保持較快上漲。進(jìn)入四季度，全年業(yè)績(jī)壓力及資金面壓力的提升將進(jìn)一步加大房企促銷力度以加快銷售回籠資金，價(jià)格漲幅有望繼續(xù)回落;而三四線代表城市由于前期需求存在透支后期增長(zhǎng)乏力，市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，同時(shí)一二線城市市場(chǎng)規(guī)模隨著市場(chǎng)環(huán)境的收緊及需求釋放放緩也將面臨一定調(diào)整壓力，四季度整體市場(chǎng)承壓。

從企業(yè)層面來看，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，四季度在“房住不炒”政策定位下，房企規(guī)模增速將趨向于穩(wěn)健提升。尤其是面對(duì)著融資端調(diào)控收緊，房企短期債務(wù)壓力加大，房企將更加依賴銷售回款來補(bǔ)充資金鏈，未來需要加速銷售推貨，以促進(jìn)現(xiàn)金回籠。

“我們預(yù)計(jì)，盡管目前金九銀十較歷年有所遜色，但是四季度房企整體的供應(yīng)量將增加，營(yíng)銷力度也將加強(qiáng)。”上述克而瑞分析人士表示，“在銷售承壓、項(xiàng)目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極加大營(yíng)銷力度。更多持貨觀望的房企將選擇以價(jià)換量，通過降價(jià)促銷搶收業(yè)績(jī)、加速項(xiàng)目去化。”